Szkolenie online: Wymiana instalacji w Spółdzielniach Mieszkaniowych - wybrane aspekty prawne i praktyka

Program szkolenia

Z uwagi na specyfikę podmiotu jakim jest Spółdzielnia Mieszkaniowa nie są uzasadnione twierdzenia o możliwości poniesienia kosztu wymiany instalacji przez Spółdzielnię. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 6 ust. 1, wyraża zasadę tzw. bezwynikowej działalności spółdzielni mieszkaniowej. Zasada ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący, albowiem ustawodawca nie przewidział możliwości odmiennego uregulowania ww. kwestii w statucie spółdzielni. Powyższe oznacza, że w działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej w ogóle nie występują pojęcia zysku, ani nadwyżki bilansowej, w związku z tym różnica między przychodami i kosztami nie stanowi dochodu, ale zwiększa odpowiednio przychody albo koszty eksploatacji danej nieruchomości w roku następnym. W konsekwencji czego wszelkie koszty ponoszone przez Spółdzielnię ponoszą jej członkowie (oraz właściciele lokali posadowionych w zasobach spółdzielni, którzy członkami nie są). 
Nie ulega wątpliwości, iż instalacja zamontowana w budynku mieszkalnym w części znajdującej się za zaworem doprowadzającym media do danego lokalu nie stanowi elementu nieruchomości wspólnej, ponieważ od tego miejsca służy ona wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Stanowisko to nie stoi w sprzeczności z orzecznictwem. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 roku, sygnatura akt III CZP 28/06, Sąd wskazał, powołując się przy tym także na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku sygnatura akt III CZP 36/97, iż: „W przypadku lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali, cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, przyjęto, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach. Wskazane urządzenia, jako nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., z której właściciele lokali zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Powyższy pogląd spotkał się z aprobatą w doktrynie (….) i nadal zachowuje aktualność.”
Zaprezentowany  pogląd Sądu Najwyższego  odnosi się więc wyłącznie do sytuacji, kiedy nie zamontowano liczników dla poszczególnych lokali. Z motywów cytowanej uchwały wynika wyraźnie, że Sąd Najwyższy uznał całość instalacji za należącą do nieruchomości wspólnej z uwagi na ten fakt, że brak liczników ciepła w lokalach w rozpatrywanym przez Sąd stanie faktycznym uniemożliwiał ustalenie rzeczywistego zużycia ciepła przez właścicieli poszczególnych lokali. 
Ponadto uzasadniając zasadność przyjętego stanowiska wskazać należy na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 roku, sygnatura akt I ACa 222/13, w uzasadnieniu którego Sąd wskazał: ,,Instalacja wodna i grzewcza w części służącej doprowadzeniu wody i ciepła do poszczególnych lokali, począwszy od zaworów zamykających dopływ wody i ciepła do lokalu, nie stanowi elementu nieruchomości wspólnej. Okoliczność, że urządzenia pomiarowe są fizycznie położone na zewnątrz poszczególnych lokali, nie może przesądzać o ustaleniu granic nieruchomości wspólnej.'' W zgodzie z przywołanym orzeczeniem pozostają także m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygnatura akt I ACa 601/08 oraz wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 20 czerwca 2012 roku, sygnatura akt I C 300/12, gdzie Sąd wskazał, że wodomierze i ciepłomierze stanowią elementy wyposażenia indywidualnego lokali mieszkalnych i ich wymiana nie jest związana z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości 

W trakcie szkolenia zostaną poruszone aspekty praktyczne z działalności Spółdzielni Mieszkaniowych.

Pobierz program szkolenia: 17.03.2023 Wymiana instalacji w SM program.pdf